管理不全の空き家は固定資産の減額措置の方針。空き家の持ち主はどう対応すべき？

2023年1月、国土交通省が空き家対策として、空き家対策特別措置法の改正の方針を固めました。

 

空き家対策特別措置法とは、条件を満たした空き家に対して自治体が措置の助言または指導、勧告、命令、さらには行政代執行の方法による強制執行を可能とするものです。

 

今回はさらに「管理不全空き家」という定義を作り、指導や命令の対応ができる条件を下げる内容となります。

 

この管理不全空き家に指定された場合、空き家が受けられる固定資産税の優遇措置が解除される予定です。

 

このニュースを聞いて、

 

「自分の空き家も対象になったらどうしよう」
「でもどんな対策をすれば良いか分からない……」

 

とお悩みの方もいるのではないでしょうか。

 

突然のことで慌てるかもしれませんが、変更内容や対処法を知っていればトラブルを防ぐことは可能です。

 

そこで今回はなぜこのような方針の変更が決められたのか、そもそも空き家の何が問題なのか、詳しく解説します。

 

最後に空き家の活用方法もまとめました。空き家の活用方法や手入れ・管理、今後の対処について悩んでいる方は参考にしてみてくださいね。

 

改善されない管理不全空き家、固定資産の減額措置を解除

 

 

1月に国土交通省が方針を固めたのは、以下の内容です。

 

・空き家対策特別措置法が改正される
・改正によって、管理が不十分な空き家に対して固定資産の減額措置を解除する

 

空き家対策特別措置法とは、2015年に施行された空き家対策の1つです。

もともと日本では空き家の総数が1998年から2018年の20年で、1.5倍にまで増えていることが問題視されていました（※1）。

。

 

・1998年：576万戸
・2018年：849万戸

 

ただ空き家が増えているだけでなく、空き家の適切な管理が行われず、防災や衛生面に不安が残る、老朽化した空き家で景観を損なうなど、各自治体で課題も発生していました。

 

そこで2015年に、空き家対策特別措置法を通して「特定空き家」という定義を定め、以下の措置を取れるようにしています（※1）。

 

＜通常の空き家に対して＞
・適切な管理が行われていない空き家に対して、市町村長は立ち入り調査が可能
・空き家等の所有者等を把握するために固定資産税情報の内部利用も可能

 

＜特定空き家に対して＞
・特定空き家等に対しては、除却、修繕、立木竹の伐採等の措置の助言又は指導、勧告、命令が可能
・さらに要件が明確化された行政代執行の方法により強制執行が可能

 

【引用元】国土交通省「空き家等対策特別措置法について」

 

つまり、空き家の手入れ・管理に課題がある、改善が見られない場合、自治体によって取り壊しなどの対処ができるようになったのです。

 

しかし空き家の現状はなかなか変わらず、今回新たに「管理不全空き家」という区分が設けられることになりました。

 

管理不全空き家とは、放置すれば特定空き家になる可能性のある物件を指します。

 

もともと空き家は固定資産税の優遇措置がなされていましたが、管理不全空き家に指定された物件で状況が改善されない場合、その減額措置を解除することができるのです。

 

【出典】※1…国土交通省「空き家等対策特別措置法について」

固定資産の減額措置を解除する背景とこれまでの対応

 

 

今回新たに追加される「管理不全空き家に指定された空き家の税優遇措置の解除」には、空き家の件数が減らないことが背景としてあります。

 

空き家は老朽化すると倒壊といった近隣への危険性、景観を損なう恐れなどがあり、地域に住む人の生命や身体、生活環境に悪影響を及ぼす可能性も考えられます。

 

そのような事態が起こらないよう、空き家の所有者には定期的に手入れし、常に適正に維持管理をすることが求められます。

 

2015年の空き家対策特別措置法でその状況が改善されることが期待され、実際に効果を発揮したこともありました。

 

しかし対応が行われたのは特定空き家3万件の内、1万1,887件のみ。1万7,636は現存している状態です（※1）。

さらに空き家自体は所有者を特定しているものだけで33万9,000戸も残っており、この数年で空き家の数自体はあまり変わっていません。

 

空き家の課題がなかなか解決されないことから、今回の管理不全空き家という定義が新たに定められたのではないかと推測されます。

 

また空き家は更地にすれば良いのでは？と思われがちですが、空き家を壊すと固定資産税の優遇措置が受けられません。

 

土地に対しても税がかかる、そして更地になると税の優遇措置が受けられない。

 

更地にしたときの納税額の高さから、「それなら空き家をそのまま残して減額された固定資産税を払おう」と考えさせてしまい、放置を加速させているのでは？との声もあるようです。

 

【出典】※1…国土交通省「空き家等対策特別措置法について」

各自治体の事例

 

 

空き家の課題解決には各自治体も取り組んでいますが、なかなか改善は難しい状況です。

 

例えば山梨県の都留市。YouTube動画で空き家の対処を伝えたり、相談窓口を設置して改善しようとしたりしています。

 

また京都市も所有者への助言や指導を行っていますが、通報総数3,280件の内、解決したのは1,192件（※2）。

まだまだ半分以上の空き家が残っており、改善しているとは言い難い状況です。

 

【出典】※2…京都市情報館「管理不全空き家等に対する指導等の状況について」

 

今後、多くの空き家が管理不全空き家に指定され、税の優遇措置が解除されることで、状況は変わるかもしれません。

 

管理不全空き家の判定基準は？

 

 

管理不全空き家の定義が新たに導入されますが、詳細はまだ決まっておらず、今後固めていくようです。

 

しかし「放置すれば特定空き家に指定されるようなもの」とあるため、以下の特定空き家より状態が良い物件が管理不全空き家に指定される可能性が考えられます。

 

【特定空き家】
倒壊の恐れがあるほど壊れている、ごみの不法投棄による異臭や景観を損なう事態が起きているなど。

 

詳細は以下の通り。

 

① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③ 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

 

【引用元】国土交通省「空き家等対策特別措置法について」

 

あくまで一例ですが、管理不全空き家は雑草が生い茂っているなどの状態でも判定される可能性もあります。

 

管理不全空き家の導入によって固定資産税の優遇措置が解除される基準が低くなり、多くの空き家が処分や有効活用といった新たな対処法を選ばざるを得なくなるかもしれません。

 

ここまで管理不全空き家について解説しましたが「自分の家も当てはまるかも……」と不安を感じている人もいるのではないでしょうか。

 

空き家を持っているものの対応が分からない人に、対処法を3つ紹介します。

 

代表的な空き家の管理方法1．解体

 

 

1つ目は「解体」で、その名の通り空き家をすべて取り壊して更地にする方法です。

 

【メリット】
・手入れや管理の手間がなくなる
・空き家の放置による勧告を受けなくて済む
・土地の売却がスムーズになる可能性がある

 

建物がない更地の方が売れやすいこともあるため、売却を考えている人は解体の方がおすすめです。

 

【デメリット】
・解体する方が税金が高くなる

 

更地になると、何度かお伝えしている固定資産税の優遇措置が適用されません。かえって税金が高くなることがあるため、解体費用に加えてさらなる費用が発生します。

 

【費用目安】
家の大きさにもよるが、100〜300万円

 

木造は1坪4万円、鉄筋コンクリートの場合は1坪6〜8万円が相場です。

 

家の解体費用自体に加えて、破片や砂・ホコリが周辺に飛散しないようにする処置、防音対策、家具・家電などの廃棄処分に費用がかかることもあり、解体費用だけでも数百万円が必要となります。

 

空き家は手放せるものの、多額の費用が必要です。

 

代表的な空き家の管理方法2．保管・維持

 

 

2つ目は空き家を壊さずに、そのまま保管・維持する方法です。

 

【メリット】
・固定資産税の支払いを抑えられる
・別の活用方法を模索できる

 

空き家があると固定資産税の優遇措置が受けられるため、出費は抑えられるでしょう。

 

【デメリット】
・固定資産税は発生し続ける
・特定空き家や管理不全空き家にならないよう手入れの必要もある

 

ただし何度かお伝えしている通り、管理不全空き家や特定空き家にならないよう、しっかりと手入れする必要があります。

 

空き家がいま住んでいる場所から離れていると、その手入れに時間やお金がかかります。

 

【費用目安】
・固定資産税（平均10〜15万円）

 

一戸建ての場合、固定資産税評価額×税率1.4%で計算され、平均10〜15万円はかかります。

 

代表的な空き家の管理方法3．民泊など新たな活用方法

 

 

最後に紹介するのは、空き家をリフォームして活用する方法です。

 

活用方法は例えば次のようなものがあります。

 

・民泊
・交流スペース
・シェアハウス

 

代表的なのが民泊で、観光地や人気の都道府県であれば収入も見込めます。

 

【メリット】
・新たな仕事や収入源を得られる
・人との出会いが増える

 

民泊などは人との交流が発生するスペースのため、これまでにない世代や人との出会いが圧倒的に増えます。

 

また宿泊費といった新たな収入源が得られるため、経済的な不安を緩和することも可能です。

 

【デメリット】
・リフォームなど修繕費用が発生する
・軌道に乗るまで時間がかかる

 

民泊として運営するにもリフォームが必要なため、営業開始までにいくらかの費用が発生します。
さらにオープン後すぐにお客さんがくるとは限らないため、軌道に乗るまで収入が0の可能性も考えられます。

 

【費用目安】
500〜1,500万円

 

現在の状態や修繕の規模によりますが、リフォームには500万円を超える費用が必須です。

 

収入を得るまで時間はかかりますが、軌道に乗ればもっとも空き家を有効活用できる方法でもあります。

 

空き家のリフォームについて、詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。

 

→「空き家をシェアハウスにリフォーム！メリットや費用、成功事例などすべて解説します」

空き家をシェアハウスに生まれ変わらせる事例が増えている

 

 

先ほど紹介した中でもっともおすすめなのは、3番目の「民泊など新たな活用方法」を模索することです。

 

最近は特にシェアハウスが人気で、空き家活用に悩んだことをきっかけに運営を始める人も増えています。

 

シェアハウスとは一軒家に5〜7人で住む方法で、個室はありながらもリビングやお風呂、トイレ、キッチンなどは共有で使用します。

 

共有で使用する分家賃は一人暮らしより安いことが多く、固定費を抑えながら広い家に住むことが可能です。

 

空き家をシェアハウスにするメリットは次の3つです。

 

・人との出会いが増える
・民泊よりは空室のリスクや集客の手間が少なくて安心
・オーナーは毎月の家賃収入が得られる

 

シェアハウスは長期的な入居のため、一度住んでもらえれば半年〜1年は空き室になりません。

 

家賃は2〜3万円、立地や環境によっては5〜6万円と幅はありますが、まとまった固定収入を得ることもできるのです。

 

空き家を活かしながら、有意義な使い方をすることができます。

 

シェアハウスひだまりの場合

 

 

シェアハウスひだまりでも空き家をシェアハウスとして活用・運営している方がたくさんいます。

またシェアハウスひだまりでは、空き家のオーナーが一緒に住む「シェアホスト制度」を設けています。

 

慣れ親しんだ家に自分も住みながらシェアハウスとして貸し出すこともできる上に、入居者との交流を楽しむことも可能です。

 

入居者の方からも「オーナーがいると安心」という声もあり、需要があると考えられます。

 

実際に空き家・空き室を有効活用したり、シェアホスト制度を活用したりしている方のインタビューをまとめました。

気になる方はこちらを参考に、自分の空き家をシェアハウスとして活用するイメージをもってもらえれば幸いです。

 

→「空き家再生からシェアハウス運営をスタート。古いものを大切にするように理想の生活を作り上げる」

→「鵠沼・ヒトデ軒のオーナー南さんご夫妻にインタビュー！移住した後のシェアハウス生活は？」

→「中庭から生まれる若者と地域の交流。建築士の夫婦が造る理想のシェアハウスとは」

まとめ　シェアハウスという空き家活用の新たな選択肢を検討しよう

 

新たに発表された、管理不全空き家への対応。いきなりで戸惑うかもしれませんが、自分に合った空き家の活用方法を理解し、対処すれば問題にはなりにくいです。

 

近年は空き家の活用方法として、シェアハウスにリフォームすることも増えています。

 

リフォーム費用は必要ですが、入居者の方が集まれば毎月の固定収入となる上に、自分の愛着のある空き家を残し続けることができます。

 

シェアハウスひだまりではシェアホスト制度に加えて、シェアハウスのコンセプト作りや集客もお手伝いしています。

 

気になる方はまずこちらのシェアホスト制度についてお読みください。

 

→「シェアホストを全国で募集いたします!!」