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[空き家対策事例]縮小都市からの脱却 ーハウスハルテンー

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こんにちは。GWはボッチだろうと、どれだけ回避できるかを考えています林田です。

 

『空き家の税金が6倍に!!空き家対策措置法が施行』が来月5月から施行されます。

 

空き家対策は国や行政から少しずつ増えていくと思いますが、より空き家率が進んだ海外でのおもしろい事例を見つけました。

 

それはドイツのライプツィヒの「ハウスハルテン」という仕組みです。

(引用元 : 「縮小都市」ライプツィヒに学ぶ「使用価値」視点の空き家再生 | 小さな組織の未来学 )

 

 

このドイツのライプツィヒは産業革命後、人口が爆発的に増え1930年には人口が70万になりベルリンに次ぐ大都市となりますが、第二次世界大戦が起こり旧東ドイツへと組み込まれ産業が衰退し、一気に人口の流出が進み2000年に人口が50万を割ります。

 

中心市街地に立地する地域では空き家率が50%以上のところもあらわれ、市全体でも20%。

 

建物自体東ドイツ時代からメンテナンスされることなく残っているものがほとんどで、不動産市場が破綻している状態でした。

 

その破綻に追い込まれた状況の中で生まれたのが「ハウスハルテン」。

 

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(引用元 : 「縮小都市」ライプツィヒに学ぶ「使用価値」視点の空き家再生 | 小さな組織の未来学 )

 

コンセプトは、誰かに使ってもらうことで最低限のメンテナンスをしてもらうという「使用による保全」を促すこと。

マネタイズはというと、最初は市からの助成金で運用されていましたが、現在では使用者が毎月払う寄付金によって運営されています。

 

所有者(オーナー)は、使用者にいてもらうことで建物の維持管理費を免れ、さらに自己負担なしで建物の最低限のメンテナンスと破壊行為を未然に防ぐことができます。

使用者(家守)は、原則家賃なしで自分たちの活動や生活に使える自由な空間を得ることができます。

 

なので若者やアーティストなどの新しい層の人々がここラプツィヒに集まってくるようになりました。

 

当初は「歴史的価値のある空き家を破壊から救うこと」を目標として、その方法として「ハウスハルテン」が存在していましたが、徐々に「安く自由に使える住処・活動場所を斡旋してくれる」ことが話題となり若者や、アーティストが集まりようになります。

 

人口が増え、住環境も整備され若者文化が育ちつつあることを背景にちょっとしたベビーブームが起こります。

 

そうなると、周辺人口が増えることにより、不動産投機が始まり家賃が上昇しつつあります。

 

「ハウスハルテン」の取り組みは、いわば不動産市場が破綻していたから「こそ」、建物の「使用価値」によって所有者と使用者のwin-winの関係を築くことが出来ていました。

 

しかし、「従来の不動産市場」へと回帰していくなかで、空き家の所有者が利益の見込めない「ハウスハルテン」に物件を預けるインセンティブが働きづらくなります。

 

近年では「ハウスハルテン」の暫定利用期間が過ぎた後、所有者が家賃を大幅に上げるため、それまでの使用者たちのほとんどが追い出されています。ある意味、ハウスハルテンの活動が上手く行っているがゆえに地域の不動産価値が上昇し、当の価値を産んだ若者たちが追い出されてしまっているのです。

 

ちょっと現在では皮肉なことになっているのですがw

 

ひとが集まると市場原理が働くのでしょうがないところなのかなーと。

 

でも価値をつくった若者たちに何らかのアドバンテージは欲しいですよね(^^;)

 

このハウスハルテンのモデルは現在ドイツ中、また世界中でも実践されているみたいです。

 

(引用元 : 「縮小都市」ライプツィヒに学ぶ「使用価値」視点の空き家再生 | 小さな組織の未来学 )

 

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